Vuoi sapere come funziona la vendita all’asta perché hai ricevuto il pignoramento della tua casa?
È possibile bloccarla o non c’è alcun modo?

In questo articolo ti spiego in modo semplice come funziona la vendita all’asta, così che tu possa capire cosa succede da adesso in poi, e cosa puoi ancora fare per evitare la vendita forzata.

Se hai bisogno di maggiori informazioni riguardo il pignoramento immobiliare, ti invito a leggere questo mio articolo.

Non voglio annoiarti con dettagli tecnici che probabilmente non ti interessano, sappi solo che, dal momento del pignoramento fino alla vendita effettiva, può passare molto tempo, e proprio questo può essere il tuo vantaggio, ma andiamo con ordine…

Primo passo: nomina delle principali figure

Ecco come funziona la vendita all’asta: una volta notificato il pignoramento, il giudice nominerà tre figure principali, che svolgeranno diversi ruoli nella procedura.

Come funziona la vendita all'asta

Le figure principali

Le figure principali

  • Perito, o esperto stimatore (di solito un architetto, un ingegnere o un geometra) con l’incarico di effettuare tutte le verifiche sull’immobile: visure catastale e ipotecaria, controllo della documentazione, accertamento della regolarità edilizia e urbanistica, ecc. Lo stesso perito dovrà poi stabilirne il valore: questo è un punto fondamentale, dal momento che sarà quasi sicuramente il prezzo base d’asta, ovvero il prezzo di vendita dell’immobile stesso. Ovviamente, per realizzare le sue operazioni, il perito dovrà effettuare l’accesso all’immobile, anche se è ancora occupato: questo avverrà insieme alla seconda figura in questione, che andiamo a vedere ora;
  • Custode giudiziario, si occupa di gestire le visite all’immobile da parte dei potenziali acquirenti, ma anche di accompagnare il perito durante le operazioni iniziali di valutazione e verifica;
  • Delegato alla vendita, solitamente un avvocato o un notaio, che curerà tutta la parte relativa alla vendita: operazioni di pubblicità, compilazione dell’avviso di vendita, direzione delle operazioni di vendita nella data stabilita, preparazione del decreto di trasferimento una volta venduto l’immobile, piano di riparto tra i vari creditori.

In molti casi il delegato ed il custode sono la stessa persona, questo per motivi di contenimento dei costi.

Pubblicazione dell’ordinanza e dell’avviso di vendita

Dopo aver acquisito la perizia, il giudice emette un’ordinanza, con la quale dispone che il delegato alla vendita proceda alla pubblicità, per informare gli interessati che quell’immobile andrà all’asta.

Per legge, tutte le aste giudiziarie devono essere pubblicate sul portale ufficiale delle vendite pubbliche. Inoltre, la pubblicazione viene effettuata anche su diverse riviste e su altri portali, primo fra tutti quello di Aste Giudiziarie.

Qui sarà possibile visionare la perizia, l’avviso di vendita e l’ordinanza del giudice, nonché le foto dell’immobile e tutte le informazioni relative alla procedura; inoltre gli interessati possono prenotare una visita inviando la propria richiesta per via telematica.

Le informazioni, quindi, sono pubbliche e disponibili a tutti, ma ovviamente si omettono i nomi dei debitori per motivi di privacy.

Visite all’immobile

Come funziona la vendita all’asta relativamente alle visite all’immobile?

Come abbiamo già accennato, il custode giudiziario gestisce le visite, fissando gli appuntamenti con gli interessati. Naturalmente, se l’immobile è ancora occupato, il custode giudiziario dovrà anche verificare la disponibilità da parte di coloro che ancora vivono all’interno prima di procedere alla visita.

Se stai pensando che puoi fare ostruzionismo, quindi impedire le visite, ti avviso già che è del tutto inutile, in quanto il custode giudiziario può avvalersi dell’ausilio delle forze dell’ordine per effettuare l’accesso se necessario.

Il custode fa in modo che gli interessati non si incontrino tra di loro tra una visita e l’altra; inoltre è tenuto ad identificare tutti coloro che visitano l’immobile.

Partecipazione all’asta

Come funziona la partecipazione all’asta?

Tutti gli interessati a partecipare devono presentare la loro offerta di acquisto presso lo studio del delegato, seguendo le indicazioni riportate nell’avviso di vendita. Solitamente è necessario:

  • compilare il modulo apposito con tutti i dati dell’offerente;
  • indicare il prezzo che si intende offrire;
  • apporre una marca da bollo da €16;
  • allegare un assegno circolare non trasferibile di importo pari al 10% del prezzo offerto (se offro 100.000 euro, l’assegno dovrà essere di €10.000 euro);
  • eventuale altro assegno a titolo di anticipo spese, il cui importo è stabilito dal delegato.

Nell’avviso di vendita si trovano tutti i dettagli, ma questi che ti ho elencato sono i passaggi che troverai sempre.

Le offerte possono essere presentate fino al giorno precedente a quello della vendita.

Come si svolge l’asta?

Il giorno dell’asta, tutti coloro che hanno presentato un’offerta di acquisto saranno presenti nel luogo stabilito, che può essere lo studio del delegato, o un’aula del tribunale; in realtà, per legge, le aste dovrebbero svolgersi telematicamente, ma non tutti i tribunali si sono adeguati, e molte aste si svolgono ancora “di persona”.

IMPORTANTE: ricordi che prima ho parlato di prezzo base d’asta? Questo viene solitamente stabilito in base al valore della perizia, ma c’è la possibilità di presentare un’offerta più bassa del 25% rispetto al prezzo base, la così detta offerta minima.

Esempio: il prezzo base d’asta per un determinato immobile è di € 100.000, i partecipanti potranno presentare un’offerta pari a €75.000.

All’orario stabilito, il delegato procederà all’apertura delle buste contenenti le offerte. Se vi è un solo partecipante e la sua offerta non è inferiore al prezzo minimo, ovviamente si aggiudica l’immobile.

Se invece sono presenti più partecipanti, si prenderà in considerazione l’offerta più alta presentata, e a partire da lì si procederà alla vendita con incanto o senza incanto (questo viene stabilito precedentemente nell’avviso di vendita).

Come funziona la vendita all’asta con incanto?

Come funziona la vendita all'asta

È la classica vendita all’asta, in cui i vari partecipanti effettuano dei rilanci, fino a quando non viene fatta un’offerta che nessun altro partecipante supera. L’immobile viene quindi aggiudicato a chi ha offerto il prezzo più alto.

Tuttavia è un metodo che viene adottato sempre meno, preferendo la vendita senza incanto.

Come funziona la vendita all’asta senza incanto?

È un procedimento un po’ più snello rispetto alla vendita con incanto: si parte sempre dall’offerta più alta tra quelle presentate; poi ogni partecipante potrà effettuare un unico rilancio scritto e segreto, dopo di che si consegnerà tutto al delegato, il quale procederà ad annunciare pubblicamente tutti i rilanci. Naturalmente, chi avrà offerto il prezzo più alto si aggiudicherà l’immobile.

E adesso?

Chi si aggiudica l’immobile, solitamente ha a disposizione un periodo tra i 60 e i 120 giorni per saldare (ricordi che ha già versato il 10% quando ha presentato l’offerta?); se non salda, la caparra del 10% versata viene trattenuta dal tribunale e non verrà restituita.

Una volta saldato il prezzo, il delegato procederà alle operazioni di riparto, ovvero distribuirà il ricavato della vendita tra i vari creditori.

In seguito preparerà il decreto di trasferimento, che verrà poi firmato dal giudice: quest’atto ha la stessa valenza del rogito notarile, quindi trasferisce la proprietà dell’immobile, per cui da quel momento non sarai più tu il proprietario.

Se l’immobile è occupato, viene dato un tempo massimo per procedere alla liberazione; in caso contrario, questa verrà effettuata in modo forzato, quindi in un modo o nell’altro bisognerà lasciare la casa.

Quindi immagina, venderanno la tua all’asta contro la tua volontà, dovrai lasciare l’immobile entro il tempo stabilito, e se non lo fai vengono a buttarti fuori con la forza, anche se in casa ci sono minori!

“Bene, ora so come funziona la vendita all’asta, ma hai detto che si può ancora fermare se ci muoviamo in tempo, quindi come si fa?”

In effetti è possibile bloccare la vendita all’asta, ma bisogna muoversi velocemente, per questo l’ideale è agire prima che venga stabilita la data della vendita, addirittura prima ancora del pignoramento!

Ma non preoccuparti, anche se è già stata pubblicata l’asta, si può ancora intervenire. Bloccare la vendita all’asta è ancora possibile, basta sapere cosa fare.

Quindi ora chiediti:

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P.S.: prima interveniamo, più possibilità ci sono di avere successo, quindi decidi di agire oggi e contattami subito!

Ti aspetto.

Vincenzo Alfano

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